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El negocio es el alquiler

Fotografía de local comercial en alquiler

Local comercial en alquiler en una céntrica calle de una ciudad media española.

La fotografía mostrada es real. Se tomó el 02/02/2009 en una relativamente concurrida y céntrica calle comercial y de servicios de una importante ciudad española. Se trata de un local comercial que en ese momento se encontraba disponible para ser alquilado.

La primera vez que vi el cartel de “Se alquila” en la fachada del local me causó asombro ver la disposición y el uso que hace del espacio, la manera tan “comercial” de anunciar un alquiler. Si en vez de dicho texto hubiese aparecido otro del tipo “Viajes Contour” o algo así, no me habría extrañado, pues esa serigrafía es más bien propia de un negocio que de un reclamo inmobiliario.

Con los efectos duraderos de mi asombro, no me pude resistir a hacerle una fotografía al susodicho local. Tuve la idea de compartir en mi blog esta pequeña anécdota, así como las reflexiones que me han surgido a raíz de ella.

Desde hace unos cuantos años el único negocio seguro y rentable a pequeña escala parece ser el del alquiler de locales. Independientemente de la ciudad, de la zona y del momento económico (pero especialmente en circunstancias de crisis económica), es innumerable la cantidad de espacios comerciales que existen para ser explotados y que se encuentran vacíos, infrautilizados. La paradoja de todo este asunto es que, ante la hiper-capacidad manifiesta, los precios de los alquileres no acompañan a la baja ante semejante panorama. El propietario de un local prefiere tenerlo “aparcado” durante muchos meses y a veces años a la espera de ser alquilado al precio propuesto por él antes que arrendarlo rápidamente con una renta un 25% o un 30% inferior.

Es antológica la rigidez y la inercia que muestran los precios en el mercado inmobiliario español, tanto en los locales comerciales como en las viviendas. Habría que estudiar a fondo las razones para que esto haya estado ocurriendo durante muchos años. Como comentario a esto último, se suele decir que el mercado español es más bien, utilizando términos técnicos, un anti-mercado, porque el binomio precios-cantidad sigue una relación inversa a la esperada en un mercado normal.

Se me ocurre una medida que podría ser eficaz para dinamizar el alquiler de locales comerciales, provocando que los negocios puedan establecer estrategias para minimizar las rentas satisfechas por este concepto, así como permitiendo que los propietarios puedan tener su activo inmobiliario produciendo rentas casi el 100% del tiempo. Se trataría de establecer, legalmente, mecanismos para permitir alquileres a renta variable, es decir, en función de la evolución del negocio que albergue el local en cuestión. Podría establecerse una especie de “canon” como los que son aplicados a los negocios que operan bajo el régimen de franquicia. En esas condiciones, la renta del alquiler sería abonada bajo una fórmula de tipo fijo sobre la facturación de la empresa. Siendo de fácil comprobación a qué cantidad ascendería el volumen de negocio de la sociedad arrendataria, no teniendo más que acordar la facilitación de dicho dato por la propia empresa o, en su defecto, consultar el Registro Mercantil para obtenerlo, sería muy fácil determinar la renta a satisfacer por la actividad arrendataria.

Según el modelo propuesto, y con los debidos incentivos, podría conseguirse que, si el propietario arrienda su local a un negocio nuevo, al principio del contrato la renta sería inexistente pero a medida que el negocio fuese obteniendo facturaciones crecientes, aplicando sobre ellas un tipo fijo y acordado por contrato, la renta en términos absolutos iría creciendo hasta hacerse, posiblemente, incluso superior con respecto a la obtenida a través del modelo tradicional utilizado hoy en día. Se generaría una especie de “mecanismo homeostático” en el que el propietario del activo fijo más importante de casi todas las empresas, que es el local donde se sitúa la actividad, se beneficiaría en razón directamente proporcional al éxito del negocio que arrendase. Por otro lado, si la renta, en términos absolutos, se hiciera demasiado gravosa para la empresa arrendataria, debería de poderse renegociar el tipo efectivo aplicado o de poderse rescindir el contrato de arrendamiento sin mayor problema a la búsqueda de un local con mejores condiciones para el negocio. Este mecanismo homeostático generaría una autorregulación en los precios de alquiler ya que, cuando la economía estuviese boyante y las empresas facturasen crecientemente, las rentas satisfechas aumentarían proporcionalmente, participando de dicho auge, provocando corrección o freno al beneficio empresarial; al contrario, cuando la economía estuviese en recesión y las empresas disminuyesen su facturación, las rentas de alquiler disminuirían y provocarían el alivio del coste empresarial por este concepto, mejorando sus balances. En caso de cierre de la actividad, el ciclo descrito terminaría y comenzaría uno nuevo con otra empresa.

Este modelo conlleva una mayor esfuerzo de análisis de la inversión por quien ostenta la parte arrendadora o propietaria del activo, ya que requiere estudiar y seleccionar los negocios que puedan proporcionarle mayores beneficios como parte involucrada (pero no comprometida) en la actividad empresarial objeto de contrato. Es una forma “indirecta” o “sucinta” de provocar la implicación y la generación del interés por parte del arrendador para que el negocio vaya bien: “si he de desear lo mejor para mi renta tengo que desear lo mejor para la empresa a la que alquilo mi local”.

No sé si en el ordenamiento jurídico español está contemplada esta fórmula de arrendamiento de locales comerciales, pero me parece una buena idea para tratar de eliminar la sobrecapacidad evidente que hay en cuanto a las fincas urbanas de uso comercial o industrial, así como para establecer un mecanismo eficaz y dinámico de fijación de precios de alquiler de dichos activos. Sólo faltaría establecer los incentivos (fiscales, legales, financieros, etc.) adecuados para que el propietario optase por esta fórmula de arrendamiento.


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